La loi « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », tout juste promulguée après une adoption par le Sénat et l’Assemblée nationale les 5 et 7 novembre 2024, est parue au Journal officiel le 20 novembre 2024. Ce nouveau texte législatif introduit des mesures plus pesantes pour tous les bailleurs qui pratiquent la location de courte durée. Parmi elles, figure même une obligation de respecter les critères de décence énergétique imposés à la location nue classique, une exigence introduite par la loi Climat et Résilience. Regardons de plus près les nouvelles dispositions fixées par cette loi, ainsi que leur date d’entrée en vigueur.
Décence énergétique, nombre de jours de location, restrictions : de nouvelles règles pour 2025
La loi qui vise à limiter les locations touristiques en soumettant leurs propriétaires à davantage de contraintes et de contrôles exige une performance énergétique minimale aux nouveaux meublés (hors résidences principales), et ce, dès maintenant. Ainsi, il n’est plus possible désormais de proposer une passoire thermique, soit un logement noté F ou G au DPE, à la location meublée touristique. Puis, à compter du 2034, tous les meublés devront s’aligner sur l’autorisation de louer un logement uniquement de classe A à D au DPE, comme ce sera le cas aussi pour la location nue.
De plus, dès le 1er janvier 2025, il ne sera pas toujours possible de louer à titre touristique durant 120 jours par an, comme c’est le cas actuellement. Les communes auront la possibilité de revoir ce seuil à la baisse, dans la limite de 90 jours annuels.
Par ailleurs, la loi introduit aussi à partir de cette date d’autres mesures limitatives. Les communes auront le droit de fixer des quotas de meublés de tourisme. Certaines pourront aussi définir des secteurs au sein desquels l’investissement locatif touristique sera banni des programmes de construction de logements. Il s’agit de celles qui abritent plus d’un cinquième de résidences secondaires ou celles qui peuvent appliquer la taxe annuelle sur les logements laissés vacants.
Notons aussi que les sanctions occupent une place privilégiée dans ce nouveau texte de loi : pour non-respect de la décence énergétique (jusqu’à 5 000 euros), pour dépassement de la durée annuelle autorisée (15 000 euros), pour défaut d’enregistrement (jusqu’à 10 000 euros), pour fraude au regard de la déclaration ou du numéro d’enregistrement (jusqu’à 20 000 euros).
Une fiscalité moins clémente, une plateforme déclarative et un droit des copropriétés renforcé
À compter du 20 mai 2026 au plus tard, cette nouvelle loi prévoit la mise en place d’un téléservice national unique pour déclarer les meublés de tourisme. Cette centralisation de la procédure de mise en location d’un meublé touristique ne s’explique pas seulement par la volonté d’offrir une simplification administrative aux loueurs. Elle vise surtout à renforcer significativement les contrôles. Il ne sera plus possible de louer sa résidence principale sans fournir un avis d’imposition. La décence énergétique pourra aussi être contrôlée par cette voie, au travers de laquelle le rapport DPE pourra être exigé.
Du point de vue fiscal, les avantages dont bénéficiaient les loueurs de meublés de tourisme seront restreints. Leurs revenus locatifs de 2025 ne profiteront pas du même abattement fiscal que ceux de 2024. Fini les 71 % d’abattement pour les meublés classés et les chambres d’hôtes ainsi que les 50 % pour les meublés classés. Ces taux seront abaissés respectivement à 50 % et à 30 %. Le plafond des revenus donnant droit à ces abattements sera également réduit : 77 000 euros au lieu de 188 700 euros pour le premier et 15 000 euros au lieu de 77 700 euros pour le second.
Enfin, les copropriétés auront aussi davantage de facilité pour manifester leur désaccord au regard des locations touristiques (hors résidences principales) pratiquées au sein de leur immeuble : possibilité de s’y opposer par un vote à la majorité simple (s’il existe une clause dite « d’habitation bourgeoise ») ou lors de la rédaction de tout nouveau règlement de copropriété. Qui plus est, le copropriétaire doit informer le syndic de toute location touristique soumise à déclaration. Cette information sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
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